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Qué clases de seguro debo comprar para mi edificio comercial?

El seguro de daños materiales ayudará a proteger su inversión si su edificio es dañado o destruido por el fuego o el otro las causas. La cobertura de responsabilidad pública le protegerá si alguien está lastimada en el edificio o en su característica y le demanda. Si la característica es ocupada por los arrendatarios, también considere el seguro de la interrupción del alquiler (renta) cerciorarse de que usted no pierde renta mientras que usted está reparando el daño causado por un fuego o un tiempo severo.


Cuáles son ' accesorios?

Son las partes del edificio que están permanentemente en lugar y no se pueden quitar sin daño al edificio. El sistema de la plomería es un ejemplo. Generalmente, los accesorios son incluidos cuando usted compra un edificio.
Las pruebas para determinarse si un artículo es un accesorio pueden incluir: El intento de los partidos (era el artículo previsto para permanecer dentro del edificio

  • Cómo el artículo está fijado al edificio?
  • El artículo forma a parte esencial del negocio del arrendatario o del vendedor? Si es así puede ser considerado un "accesorio comercial" y puede ser permitido quitar el artículo en el final de un arriendo o de una venta de las grúas del i.e. de la característica, del equipo de fabricación, del etc.
  • Es el artículo a la parte esencial del edificio?

Por otra parte, los artículos que no se unen o se quitan fácilmente se consideran ser característica personal. El mobiliario de oficinas es un ejemplo. Generalmente, la característica personal no es incluida cuando usted compra un edificio, a menos que esté enumerado específicamente en el contrato de ventas.

Algunos artículos (como un acondicionador de aire de la ventana) pudieron caer en cualquier categoría. Para evitar conflictos, es una buena idea especificar en el contrato de ventas de cómo tales artículos deben ser tratados.


Si estoy comprando las propiedades inmobiliarias comerciales, qué debe entrar mi contrato?

Puesto que cada reparto de las propiedades inmobiliarias es diferente, usted necesitará conseguir consejo de abogado en cómo lo más mejor posible proteger sus intereses en el contrato. Típicamente, sin embargo, su contrato debe tratar por lo menos las ediciones siguientes:

  • Una descripción legal exacta de la característica que usted está comprando, incluyendo la tierra que rodea el edificio.
  • El precio de compra y si es todo debido en el cierre o en instalaciones.
  • Una lista de cualquier equipo o característica personal que se incluya en su compra.
  • Cualquier contingencia que deba ser resuelta antes de que le obliguen terminar la compra, por ejemplo, usted puede hacer al contingente del reparto en su capacidad de conseguir un préstamo de hipoteca.
  • Cómo las contribuciones territoriales y las cuentas para uso general serán asignadas entre usted y el vendedor.
  • El tipo de evidencia del título o de seguro de título que el vendedor debe proporcionar.
  • La fecha para cerrarse y la entrega de la posesión.
  • Qué recurso legal un partido tiene si el otro partido omite.

Su abogado puede aconsejarle incluir varias otras provisiones tales como representaciones y garantías del vendedor.


Estoy mirando un centro de compras pequeño que pueda desear para comprar. Cómo los arriendos del centro de compras trabajan?

Absolutamente comúnmente, el arrendatario paga una base también designada el alquiler neto o mínimo - atado a menudo a la cantidad de pies cuadrados el almacén ocupa. Además, el arriendo puede requerir al arrendatario pagar cierto porcentaje de ventas gruesas.

Los arrendatarios de las compras contribuyen una porción de los costos de mantener las áreas comunes del centro de compras y pagan a menudo la parte de las contribuciones territoriales.


Quién es un propietario?

Un propietario es el dueño de la característica de alquiler, que lo arrienda a otra persona. Refieren al propietario también como el "arrendador" de la característica de alquiler. El propietario deja permisos o entrega el uso de su característica de permitir un uso del arrendatario y de ocupar su característica de alquiler para una longitud del tiempo específica en el intercambio para la cuota de o el recibo del alquiler.


Quién es un arrendatario?

Un arrendatario es una persona que tiene la derecha de utilizar y de ocupar la característica de alquiler de acuerdo con un contrato de alquiler o de arrendar. Refieren al arrendatario también como el "arrendatario" de la característica de alquiler. El arrendatario puede utilizar y ocupar la característica de alquiler, porque una longitud del tiempo específica mientras s/he se conforma con los términos y las condiciones del contrato de alquiler, incluyendo, pero no limitado a, el pago del alquiler.


Quién es un subtenant?

Un subtenant es una persona que tiene la derecha de utilizar y de ocupar la característica de alquiler o una porción de la característica de alquiler arrendada por un arrendatario de un propietario. Un subtenant tiene responsabilidades al propietario y al arrendatario, Head-Tenant/Lessee. Un arrendatario puede subalquilar la característica de alquiler a un subtenant, pero debe obtener a menudo el acuerdo anterior del propietario; el arrendatario todavía sigue siendo responsable del pago del alquiler al propietario y de cualquier daño a la característica causada por el subtenant. El sub-tenant debe acordar a menudo seguir los términos y las condiciones del Cabeza-Arriendan antes de ser ocupación permitida del propietario.


Cuál es un arriendo o un contrato de alquiler?

Un arriendo, a veces también designado un contrato de alquiler, es un acuerdo entre un propietario y un arrendatario que dé a arrendatario la derecha de utilizar y de ocupar la característica de alquiler por un período del tiempo específico. Cuando un arrendatario vuelca la derecha de utilizar y de ocupar la característica de alquiler a un subtenant, el acuerdo se refiere a veces mientras que un sublease o una asignación del arriendo.

Un arriendo puede ser un acuerdo verbal, o puede estar en la escritura. Si el arriendo extiende más allá de un año, hay un requisito ese él esté generalmente en la escritura. Un arriendo oral tiene la desventaja de los malentendidos futuros sobre los términos del acuerdo, y problemas potenciales para la aplicación de términos entre el propietario y el arrendatario. En el extremo del arriendo, utilice y la posesión de la característica de alquiler se debe volver al propietario. Además de otras responsabilidades, un arriendo requiere a arrendatario pagar al propietario a la cantidad especificada de dinero cada mes; este pago se llama alquiler.


Qué debe un arriendo o un contrato de alquiler incluir?

  • El nombre del propietario y el nombre del arrendatario (y a menudo los nombres de otros que ocuparán la característica de alquiler), así como una descripción de la característica de alquiler conforme al arriendo. El término del arriendo (mes al mes, al arriendo de 1 año, al arriendo de 5 años, al etc.).
  • La cantidad de alquiler que el arrendatario debe pagar al propietario, y cuando ese alquiler es debido. Los detalles en el depósito de seguridad (cuánto, si está sostenido en el interés, y cuando será vuelto en el extremo del arriendo.
  • Qué puede suceder en el acontecimiento del "defecto" - la falta de cualquier parte de vivir hasta los términos del acuerdo (tales como la falta del arrendatario de pagar a alquiler o al propietario para mantener la característica de alquiler condiciones habitables)?
  • Si el arrendatario debe pagar al propietario un último honorario si el alquiler no es pagado el tiempo.
  • Si el arrendatario puede funcionar un negocio fuera de la característica de alquiler (cuando sea local las ordenanzas del zoning en la característica de alquiler particular permiten tales actividades - uso permitido).
  • Si el arrendatario estará en defecto en caso que el arrendatario disturbe a otros arrendatarios "derechos del disfrute reservado".
  • Los deberes respectivos del propietario y del arrendatario con respecto al mantenimiento de la característica de alquiler.
  • Qué sucede en el final del término del arriendo (opción a renovar, conversión del arriendo a un poco término, aviso de la terminación del arrendatario al propietario).
    Bajo qué condiciones puede el propietario incorporar la característica de alquiler?
  • Si el arrendatario debe pagar los honorarios del abogado y los costes incurridos en en un pleito, en caso que se archive un pleito y el arrendatario pierde (e inversamente si el propietario debe pagar los honorarios del abogado del arrendatario y los costes de un pleito que el propietario pierda).
  • Si el arrendatario puede tener un animal doméstico, y si es así qué clase y cuántos.
  • Si un depósito adicional está requerido.

Aunque hay muchas formas impresas del arriendo, el propietario y el arrendatario tienen la derecha de cambiar los términos y las condiciones particulares del arriendo impreso antes de que el arriendo se ejecute completamente. Arriende las formas, como todos los contratos, puede estar conforme a la negociación entre un arrendatario anticipado y un propietario.


Hay una diferencia entre un arriendo residencial y comercial?

Cuando una característica de alquiler de arriendos de la persona de un propietario para el uso como residencia, el arreglo se llama un arriendo residencial. Cuando una característica de alquiler de arriendos del negocio, el arreglo se llama un arriendo comercial.

Mientras que hay muchas semejanzas entre los arriendos residenciales y comerciales, la ley provincial y local regula a menudo la relación entre un arrendatario y un propietario bajo arriendo residencial. Estos leyes se diseñan para proporcionar los requisitos básicos para la condición de la característica de alquiler, y para proteger a arrendatarios contra "slumlords sin escrúpulos." Puesto que se ven los arriendos comerciales como el ser contrae entre la gente bien informada del negocio, menos protección gubernamental es necesaria, como la gente bien informada del negocio debe poder negociar los términos del arriendo a su satisfacción respectiva.


Qué está dividiendo en zonas?

El zoning es la manera que los gobiernos controlan el desarrollo físico de la tierra y las clases de aplicaciones a las cuales cada característica individual pueda ser puesta.

Los leyes del zoning especifican típicamente las áreas en las cuales residencial, las actividades industriales, recreacionales o comerciales pueden ocurrir. Por ejemplo, una zona residencial R-1 pudo permitir solamente hogares separados unifamiliares en comparación con los duplex o los complejos del apartamento. Por otra parte, una zona comercial C-1 se pudo dividir en zonas para permitir solamente ciertas aplicaciones comerciales o industriales en una jurisdicción, pero permite una mezcla de la cubierta y negocios en otra jurisdicción.


Qué más los leyes del zoning regulan?

Además de restringir las aplicaciones que se pueden hacer de tierra y de edificios, la división de leyes en zonas también puede regular los requisitos dimensionales para las porciones y para los edificios en la característica situada dentro de la ciudad, la densidad del desarrollo, y si usted puede tener palomas, perros, ovejas o llamas. Algunas ordenanzas del zoning también regulan la extracción de recursos naturales de la tierra dentro del área dividida en zonas, otras proporcionan el espacio para los hospitales, parques, escuelas, y el espacio abierto y todavía otros protege lugares de la significación histórica dentro de la comunidad.


Cuál es una opción de la compra?

Un correcto las concesiones de un vendedor un comprador comprar las propiedades inmobiliarias dentro de cierto período del tiempo. Por ejemplo, suponga que usted está interesado en comprar un edificio de oficinas pero que desea más hora de investigar el flujo de liquidez y de comparar este edificio a otros en su área. Usted puede ser que ofrezca pagar al dueño un honorario de la opción para atar para arriba la característica. En vuelta, el dueño pudo estar dispuesto a concederle el derecho para comprar el edificio dentro de cierto período (opinión, seis meses) en un precio indicado. El dueño no podría vender a cualquier persona en entretanto.

Usted podría convenir que el todo o una parte del honorario de la opción se aplicaría hacia la compra si usted decidía comprar realmente la característica. Si usted no ejercitara su opción, usted perdería su honorario de la opción.


Un edificio que estoy considerando es ocupado por varios arrendatarios comerciales. Si compro el edificio, puedo desahuciarlos?

Generalmente no. Si un arrendatario tiene un arrendamiento legalmente válido y es actual en el alquiler y todo el otro las obligaciones del arriendo, la ley deja generalmente a arrendatario permanecer en la posesión hasta el extremo del arriendo, cueste lo que cueste de quién posee un "interés leasehold".

Su mejor apuesta es pedir al dueño la personalidad jurídica de cada arrendatario puesto que su propiedad del edificio estará conforme a esos arriendos. Usted puede necesitar la ayuda de un abogado en la evaluación de cómo tratar de los arrendatarios.


He oído que el término "construye -hacia fuera". Qué significa?

Cada negocio tiene su propia jerga y el negocio comercial de las propiedades inmobiliarias no es ninguna excepción. Mucho la oficina y los edificios al por menor comienzan hacia fuera con los espacios del arrendatario que consisten en poco más de cuatro paredes y una puerta. La idea es que los espacios serán acabados para resolver las necesidades específicas de cada arrendatario.

El proceso de acabar este espacio crudo se sabe mientras que "construya -hacia fuera." Puede haber negociaciones extensas entre el dueño del edificio (propietario) y el excedente del arrendatario:


Qué mejoras serán llevadas a cabo?

  • Quién pagará estas mejoras?
  • Quién estará a cargo de conseguir el trabajo hecho?
  • Qué permitirán (o serán requerido) el arrendatario para quitar en el extremo del arriendo?


Cuál es un "fastidio"?

Legalmente hablando, es una cierta condición en su característica o un cierto uso de su característica que interfiera con la capacidad de un dueño vecino de gozar de su característica. Por ejemplo, si el humo denso o los fuertes ruidos se emite de su característica, un dueño vecino puede demandarla es un fastidio.

Un juez puede requerirle parar el crear del fastidio y compensar al otro dueño para cualquier pérdida.


Papel de un abogado en una transacción comercial

Si usted está comprando la característica comercial, su abogado puede ayudarle a bosquejar o a revisar el contrato de ventas así que las sus derechas se protegen completamente. Además, su abogado puede repasar la evidencia del título - típicamente, la comisión del seguro de título - y puede mirar el excedente que el cierre documenta.

Si usted está vendiendo la característica comercial, su abogado puede ayudarle con el contrato de ventas, le ayuda a pedir la comisión del seguro de título y a solucionar cualquier problema del título, y bosqueje o repase el hecho u otros papeles de cierre.


Contratos para la venta o la compra de las propiedades inmobiliarias comerciales

Los contratos para la venta o la compra del estado comercial deben estar en la escritura. Un acuerdo de las propiedades inmobiliarias que consiste solamente en una comprensión oral y un apretón de manos no será hecho cumplir por una corte. Una ley antigua llamada el estatuto del fraude requiere que los contratos de ventas de las propiedades inmobiliarias estén en la escritura.

Un contrato no tiene que muy desear para ser válido. Si describe la característica y el precio, será generalmente ejecutorio en corte. Obviamente, sin embargo, no es una buena idea confiar en un contrato del bare-bones cuando usted compra las propiedades inmobiliarias comerciales. Usted necesita mucho más detalle.


Fideicomiso

Está un arreglo donde terceros - tales como una compañía de seguros de título o un abogado - dinero de los asimientos o los documenta y distribuye el fideicomiso según instrucciones de ambas partes.


Cómo debo llevar título jurídico la característica comercial?

Usted puede, por supuesto, tomar título en su propio nombre. Pero usted puede desear considerar el crear de una corporación o de una compañía de responsabilidad limitada (LLC) y el poner del título jurídico en el nombre de la entidad de negocio. Esto requiere más papeleo y un pedacito más costo, pero usted limita su responsabilidad personal si alguien consigue daño en su característica.

Limitando responsabilidad personal, usted disminuye el riesgo que usted podría perder sus otros activos tales como sus cuentas bancarias caseras y personales si hay un veredicto grande en favor de una persona dañada.

Su abogado puede ayudarle a decidir si poner sus propiedades inmobiliarias comerciales en una entidad legal separada es la mejor cosa para que usted haga.


Puede un reparto ir a continuación a igualar si hay un defecto en el título jurídico?

Sí, el comprador está siempre libre aceptar el riesgo de un defecto del título, pero debe primero consultar con un abogado para cerciorarse de que el riesgo es mínimo. Hay a menudo maneras de reducir el riesgo a las proporciones manejables. Por ejemplo, el seguro de título puede estar dispuesto a asegurar sobre el riesgo si se firman las declaraciones juradas apropiadas o si el dinero se coloca en fideicomiso para cubrir el riesgo. En algunos casos, el vendedor puede estar dispuesto a poner el dinero en fideicomiso tan allí es fondos en la mano para pagar apagado un embargo preventivo de la construcción si el sostenedor del embargo preventivo va a cortejar durante el período estatutario y gana.

O si hay una línea de límite conflicto, usted como el comprador puede decidir comprar la característica de todos modos si solamente un pedazo pequeño de la característica está implicado en el conflicto. Su razonamiento puede ser que incluso si usted pierde el área disputada, la tierra restante que usted es compra está bien digno de lo que usted está pagando.

Semejantemente, si hay un cierto problema con el edificio sí mismo - dice, una calefacción y un sistema de aire acondicionado defectuosos - y el vendedor no está dispuesto a fijarlo, usted puede decidir que usted está consiguiendo tales mucho en el edificio que usted proceda con la compra a pesar de el defecto.


Cuál es "dominio eminente"?

Es otra palabra para la condenación - la derecha del gobierno de tomar la característica privada para un propósito público, por ejemplo, de hacer la manera para un camino. La constitución requiere el gobierno pagarle la remuneración justa si toma su característica.