Quels genres d'assurance dois-j'acheter pour mon bâtiment de publicité?

L'assurance de dommages de propriété aidera protège votre investissement si votre bâtiment est endommagé ou est détruit par le feu ou les autres causes. La couverture publique de responsabilité vous protégera si quelqu'un est la blessure dans le bâtiment ou sur votre propriété et vous poursuit en justice. Si la propriété est occupée par les locataires, aussi considérer l'interruption de loyer (le revenu de location) l'assurance pour s'assurer que vous ne perd pas le revenu de location pendant que vous réparez des dommages causés par un feu ou un temps sévère.

Quels sont "Accessoires" ?

Ils sont les parties du bâtiment qui sont d'une façon permanente et ne peut pas être enlevé à sa place sans les dommages au bâtiment. Le système de plomberie est un exemple. D'habitude, les accessoires sont inclus quand vous achetez un bâtiment.
Les tests pour déterminer si un article est un accessoire peut inclure : L'intention des partis (était l'article a projeté pour rester dans le bâtiment

• Comment l'article est-il réparé au bâtiment ?
• L'article forme-t-il une partie essentielle des affaires de locataire ou vendeur ? Si oui, il peut être considéré un « l'accessoire de commerce » et ce peut être acceptable pour enlever l'article à la fin d'un bail ou une vente de propriété. le j'.e. les grues, fabriquant l'équipement, etc.
• L'article est-il une partie essentielle du bâtiment ?

D'autre part, les articles qui ne sont pas attaché ou sont enlevé sont considéré être facilement des biens mobiliers. Le matériel de bureau est un exemple. D'habitude, les biens mobiliers ne sont pas inclus quand vous achetez un bâtiment, à moins qu'en particulier énuméré dans les ventes contracte.

Quelques articles (aime un climatiseur de fenêtre) pourrait appartenir à ou la catégorie. Pour éviter des disputes, c'est une bonne idée de spécifier dans le contrat de ventes comment tels articles vont être traités.

Si j'achète l'immobilier commercial, que doit-il entrer dans mon contrat?

Puisque chaque affaire d'immobilier est différente, vous aurez besoin d'obtenir le conseil de l'avocat sur comment meilleur protéger vos intérêts dans le contrat. Typiquement, cependant, votre contrat doit adresser au moins les problèmes suivants:

• Une description légale exacte de la propriété que vous achetez, y compris la terre entourant le bâtiment.
• Le prix d'achat et si c'est tout dû à la fermeture ou dans les versements partiels.
• Une liste de n'importe quel équipement ou de n'importe quels biens mobiliers qui est inclus dans votre achat.
• N'importe quels événements innatendus qui doit être rencontré avant que vous êtes ayez obligé de compléter l'achat, par exemple, vous pouvez faire l'affaire contingente sur votre capacité pour obtenir un prêt d'hypothèque.
• Comment la propriété taxe et les factures d'utilité seront allouées entre vous et le vendeur.
• Le type de preuve de titre ou d'assurance de titre le vendeur doit fournir.
• La date pour fermer et la livraison de possession.
• Quel recours légal qu'un parti a si l'autre parti prend par défaut.

Votre avocat peut vous conseiller d'inclure plusieurs autres provisions telles que représentations et les garanties du Vendeur.

Je regarde un petit centre commercial que je peux vouloir acheter. Comment faire les baux commerciaux de centre travaillent?

Tout à fait ordinairement, le locataire paie une base aussi référé à comme le loyer Net ou Minimum - a lié souvent à la quantité de pieds carrés que le magasin occupe. En plus, le bail peut exiger que le locataire pour ait payé un certain pourcentage de ventes brutes.

Les locataires commerciaux contribuent souvent une portion des dépenses de maintenir les secteurs communs du centre et le salaire commercial pour la partie des impôts fonciers.

Qui est Propriétaire?

Un propriétaire est le propriétaire de propriété de location, qui il loue une autre personne. Le propriétaire s'est aussi référé à comme la « bailleur » de propriété de location. Le propriétaire laisse des permis ou rend l'usage de sa propriété pour permettre un usage de locataire et occupe la propriété de location du sien/son pour un temps qu'il faut spécifique en échange du paiement mensuel de ou le reçu de loyer.

Qui est un Locataire?

Un locataire est une personne qui a la droite utiliser et occuper la propriété de location conformément à un accord de location ou le bail. Le locataire s'est aussi référé à comme le « locataire » de propriété de location. Le locataire peut utiliser et peut occuper la propriété de location, pour un temps qu'il faut spécifique aussi longtemps que s/il se conforme aux termes et aux conditions de l'accord de location, inclut, mais pas limité à, le paiement de loyer.

Qui est Sous-locataire?

Un sous-locataire est une personne qui a la droite utiliser et occuper la propriété de location ou une portion de propriété de location louée par un locataire d'un propriétaire. Un sous-locataire a des responsabilités le propriétaire et le locataire, la Tête-Locataire/le Locataire. Un locataire peut sous-louer la propriété de location à un sous-locataire, mais doit obtenir souvent l'accord préalable du propriétaire ; le locataire reste toujours responsable du paiement de loyer au propriétaire et n'importe quels dommages à la propriété causée par le sous-locataire. Le sous-locataire doit consentir souvent à se conformer aux termes et les conditions du Tête-Bail avant d'étant permis l'occupation par le Propriétaire.

Quel est un accord de bail ou location?

Un bail, parfois aussi référé à comme un accord de location, est un accord entre un propriétaire et un locataire qui donne le locataire que la droite pour utiliser et occuper la propriété de location pour une période spécifique de temps. Quand un locataire renverse la droite pour utiliser et occuper la propriété de location à un sous-locataire, l'accord s'est parfois référé à comme une sous-location ou une tâche de bail.

Un bail peut être un accord oral, ou ce peut être dans l'écriture. Si le bail s'étend au delà d'une année, il y a d'habitude une condition qui c'est dans l'écriture. Un bail oral a le désavantage de malentendus futurs par-dessus les termes de l'accord, et les problèmes potentiels pour l'exécution de termes entre le propriétaire et le locataire. A la fin du bail, l'usage et la possession de propriété de location doivent être retournées au propriétaire. En plus des autres responsabilités, un bail exige que le locataire pour ait payé le propriétaire une quantité spécifiée d'argent chaque mois ; ce paiement est appelé le loyer.

Qu'un bail ou une location un accord doit-il inclure?

• Le nom du propriétaire et le nom du locataire (et souvent les noms d'autres qui occuperont la propriété de location), de même qu'une description du sujet de propriété de location au bail. Le terme du bail (month-to-month, 1 bail d'année, 5 bail d'année, etc.)
• La quantité de loyer que le locataire doit payer le propriétaire, et quand ce loyer est dû. Les détails sur le dépôt de garantie (combien, s'il est tenu à l'intérêt, et quand il sera retourné à la fin du bail.
• Que peut-il arriver en cas de « défaut » - l'échec de ou le parti pour habiter jusqu'à les termes de l'accord (tel que l'échec du locataire pour payer de loyer ou le propriétaire pour garder la propriété de location dans la condition habitable) ?
• Si le locataire doit payer le propriétaire un frais derniers si le loyer n'est pas payé à l'heure.
• Si le locataire peut fonctionner une affaires de la propriété de location (où les ordonnances de zonage locales à la propriété de location particulière permettent telles activités - l'Usage Permis).
• Si le locataire sera dans défaut au cas où le locataire dérange d'autres les locataires « la droite de jouissance calme ».
• Les devoirs respectifs du propriétaire et le locataire en ce qui concerne l'entretien de la propriété de location.
• Qu'arrive à la fin du terme du bail (l'option pour renouveler, la conversion de bail à un moindre terme, une notification de conclusion par le locataire au propriétaire).
  Quelles conditions sous le propriétaire peut-il entrer la propriété de location ?
• Si le locataire doit payer les frais d'avocat et les coûts ont contracté dans un procès, au cas où un procès est classé et le locataire perd (et réciproquement si le propriétaire doit payer les frais d'avocat du locataire et les coûts d'un procès que le propriétaire perd).
• Si le locataire peut avoir un animal favori, et si oui, ce que le genre et comment beaucoup.
• Si un dépôt supplémentaire est exigé.

Bien qu'il y a beaucoup préimpriment les formes de bail, le propriétaire et le locataire a la droite pour changer les termes et les conditions particulières du préimprime le bail avant que le bail entièrement est exécuté. Le bail forme, comme tous contrats, peut être sujet à la négociation entre un locataire possible et un propriétaire.

Il y a une différence entre un résidentiel et un bail commercial?

Quand une personne loue la propriété de location d'un propriétaire pour l'usage comme une résidence, l'arrangement est appelé un bail résidentiel. Quand une affaires louent la propriété de location, l'arrangement est appelé un bail commercial.

Pendant qu'il y a beaucoup de similarités entre les baux résidentiels et commerciaux, la loi provinciaux et locaux souvent règle la relation entre un locataire et un propriétaire sous un bail résidentiel. Ces lois sont conçues pour fournir des conditions fondamentales pour la condition de propriété de location, et protéger des locataires de sans scruples « slumlords. » Puisque les baux commerciaux sont regardés comme est des contrats entre les hommes d'affaires bien informé, moins de protection gouvernemental est eu besoin de, comme les hommes d'affaires bien informé doivent pouvoir négocier les termes du bail à leur satisfaction respective.

Que réserve-t-il?

Le zonage est la façon que les gouvernements contrôlent le développement physique de terre et les genres d'usages à lesquels chaque propriété individuelle peut être mise.

Les lois de zonage spécifient typiquement les secteurs dans lesquels activités résidentielles, industrielles, divertissantes ou commerciales peuvent avoir lieu. Par exemple, un R-1 zone résidentielle pourrait permettre seulement la seul-famille maisons détachées comme opposé aux complexes de duplexes ou appartement. D'autre part, un C-1 zone commerciale pourrait être réservée pour permettre d'usage seulement certains, commerciaux ou industriels dans une juridiction, mais permettre un mélange de logement et les affaires dans une autre juridiction.

Que fait-il d'autre les lois de zonage règlent?

En plus limiter les usages qui peuvent être faits de terre et les bâtiments, réservant des lois peuvent régler aussi les conditions à dimensions pour les lots et pour les bâtiments sur la propriété localisée dans la ville, la densité de développement, et si vous pouvez avoir des pigeons, les chiens, le mouton ou les lamas. Des ordonnances de zonage règlent aussi l'extraction de ressources naturelles de la terre dans le secteur réservé, les autres fournissent l'espace pour les hôpitaux, les parcs, les écoles, et ouvrir l'espace et les autres calmes protègent des endroits de signification historique dans la communauté.

Quel est une Option d'Achat?

C'est une droite qu'un vendeur accorde un acheteur pour acheter l'immobilier dans une certaine période de temps. Par exemple, supposer que vous êtes intéressé dans l'achat d'un bureau construisant mais veut plus de temps pour examiner le cash-flow et compare ce bâtiment aux autres dans votre secteur. Vous pourriez offrir de payer le propriétaire un frais d'option pour embouteiller la propriété. Dans le retour, le propriétaire pourrait vouloir vous accorder la droite pour acheter le bâtiment dans une certaine période (dit, six mois) à un prix affirmé. Le propriétaire ne pourrait vendre personne d'autre dans l'intervalle.

Vous pourriez consentir que tout ou la partie des frais d'option s'appliquerait vers l'achat si vous avez décidé en fait d'acheter la propriété. Si vous n'avez pas exercé votre option, vous perdriez vos frais d'option.

Un bâtiment que je considère est occupé par plusieurs locataires commerciaux. Si j'achète le bâtiment, peux-je les expulser?

Généralement pas. Si un locataire a un bail légalement valide et est actuel sur le loyer et tous autres devoirs de bail, la loi laisse d'habitude les restes de locataire dans la possession jusqu' à la fin du bail, sans tenir compte de qui possède un "l'intérêt de bail".

Votre meilleur pari sera obligé à demander au propriétaire pour le statut légal de chaque locataire puisque votre possession du bâtiment sera sujet à ces baux. Vous pouvez avoir besoin d'une aide de l'avocat dans évaluer comment traiter les locataires.

J'ai entendu le construit-hors de terme. Que signifie-t-il?

Chaque affaires ont son propre jargon et les affaires immobilières commerciales n'est pas d'exception. Beaucoup de bâtiments de bureau et détail commencent hors avec les espaces de locataire consistant en petits plus de quatre murs et une porte. L'idée est que les espaces seront finis pour répondre aux besoins spécifique de chaque locataire.

Le procédé de finir ce cru espace est su comme le « construit-hors. » Il peut y avoir des négociations vastes entre le propriétaire de bâtiment (le propriétaire) et le locataire par-dessus:

Quelles améliorations seront-ils faites ?

• Qui payera ces améliorations ?
• Qui sera responsable d'obtenir le travail fait ?
• Que le locataire sera-t-il permis (ou exigé) enlever à la fin du bail ?

Quel est un « ennui » ?

Légalement parler, c'est quelque condition sur votre propriété ou quelque usage de votre propriété qui interfère avec une capacité du propriétaire avoisinante apprécier leur propriété. Par exemple, si la fumée dense ou les bruits bruyants sont émis de votre propriété, un propriétaire avoisinant peut réclamer c'est un ennui.

Un juge peut exiger qu'ayez arrêté vous créant l'ennui et compenser l'autre propriétaire pour n'importe quelles pertes.

Un rôle de l'avocat dans une transaction commerciale

Si vous achetez la propriété commerciale, votre avocat peut aider vous esquisse ou révise le contrat de ventes si vos droits sont entièrement protégé. En plus, votre avocat peut réexaminer la preuve de titre - typiquement, l'engagement d'assurance de titre - et peut examiner les documents de fermeture.

Si vous vendez la propriété commerciale, votre avocat peut vous aider avec le contrat de ventes, aidez vous commande l'engagement d'assurance de titre et résout n'importe quels problèmes de titre, et le brouillon ou réexamine l'action ou les autres papiers de fermeture.

Les contrats pour la Vente ou l'Achat d'Immobilier Commercial

Les contrats pour la vente ou l'achat de propriété commerciale doivent être dans l'écriture. Un accord immobilier qui consiste seulement d'une compréhension orale et une poignée de main ne sera pas appliqué par un tribunal. Une loi ancienne a appelé la Loi de Fraude exige que les contrats de ventes immobilières soient dans l'écriture.

Un contrat fait ne doit pas très luxueux à est valide. S'il décrit la propriété et le prix, il sera d'habitude applicable dans le tribunal. Evidemment, cependant, ce n'est pas une bonne idée de compter sur un contrat réduits à sa plus simple expression quand vous achetez l'immobilier commercial. Vous avez besoin de beaucoup plus de détail.

Retenue de garantie

La retenue de garantie est un arrangement où un tiers - tel qu'une compagnie d'assurances de titre ou un avocat - tient de l'argent ou des documents et les distribue selon les instructions des deux partis.

Comment dois-je prendre le titre légal à la propriété commerciale ?

Vous pouvez, bien sûr, prenez le titre dans votre propre nom. Mais vous pouvez vouloir considérer formant une société commerciale ou une compagnie de responsabilité limitée (LLC) et mettre le titre légal au nom de l'entité d'affaires. Ceci exige plus de travail administratif et un plus de dépense de morceau, mais vous limitez votre responsabilité personnelle si quelqu'un obtient la blessure sur votre propriété.

En limitant la responsabilité personnelle, vous diminuez le risque que vous pourriez perdre vos autres biens tels que votre maison et vos comptes en banque personnels s'il y a un grand verdict en faveur d'une personne blessée.

Votre avocat peut aider vous décide si mettant votre immobilier commercial dans une entité légale séparée est la meilleure chose pour vous faire.

Une affaire peut-il aller de l'avant même s'il y a un défaut dans le titre légal ?

Oui, l'acheteur est toujours libre d'accepter le risque d'un défaut de titre, mais devrait la première consultation avec un avocat pour assurer que le risque est minimal. Il y souvent a des façons pour réduire le risque aux proportions maniables. Par exemple, l'assurance de titre peut vouloir assurer par-dessus le risque si approprie des déclaration sous serment sont signés ou si l'argent est placé dans la retenue de garantie pour couvrir le risque. Dans quelques-uns reconnaît, le vendeur peut vouloir mettre de l'argent dans la retenue de garantie s'il y a des fonds disponibles pour rembourser un droit de rétention de construction si le porte-droit de rétention va en justice pendant la période règlementaire et gagne.

Ou s'il y a une dispute de ligne de frontière, vous comme l'acheteur peut décider d'acheter la propriété de toute façon si seulement un petit morceau de la propriété est impliqué dans la dispute. Votre raisonnement peut être que même si vous perdez le secteur disputé, la terre restante que vous achetez êtes bien la valeur que vous payez.

De même, s'il y a quelque problème avec le bâtiment lui-même - dit, un chauffage et l'air défectueux conditionnant le système - et le vendeur n'est pas disposé à le réparer, vous pouvez décider que vous obtenez une telle bonne affaire sur le bâtiment que vous procéderez avec l'achat malgré le défaut.

Quel est « le domaine éminent » ?

C'est un autre mot pour la condamnation - la droite du gouvernement pour prendre la propriété privée pour un but public, par exemple, frayer un chemin à une route. La Constitution exige que le gouvernement pour vous ait payé la compensation juste s'il prend votre propriété.